La puesta en marcha del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70, impulsado por el político y economista Javier Milei, ha marcado un hito en el panorama de los alquileres en Argentina al derogar la Ley de Alquileres. La medida, que entró en vigencia el pasado 29 de diciembre, ha generado reacciones encontradas entre inquilinos e inmobiliarias, remodelando la forma en que se negocian y llevan a cabo los contratos de arrendamiento.
Según el DNU, los contratos de alquiler pueden realizarse en cualquier moneda, con cualquier plazo, y las partes pueden pactar el ajuste del valor de los alquileres de acuerdo con cualquier índice acordado entre ellas, ya sea público o privado.
La entrada en vigor de esta medida ha suscitado opiniones divergentes. Por un lado, la agrupación que representa los intereses de los inquilinos se ha manifestado en contra, presentando una acción de nulidad y una cautelar para dejar sin efecto el DNU. En contraste, desde el sector inmobiliario se han mostrado a favor, argumentando que la oferta de inmuebles en alquiler ha experimentado un crecimiento en los últimos días.
Un informe de Reporte Inmobiliario reveló que en diciembre la oferta de inmuebles para alquilar se redujo en un 68,6% interanual. Sin embargo, la Cámara Inmobiliaria Argentina afirma que esta tendencia se ha revertido con la derogación de la Ley de Alquileres y el inicio del nuevo año.
Es fundamental señalar que los contratos firmados antes del 29 de diciembre continúan bajo el régimen de la antigua ley, mientras que los firmados después de esa fecha se rigen por el nuevo DNU, hasta que la Justicia o el Ejecutivo dispongan lo contrario.
La flexibilidad para negociar ha llevado a una diversidad en los contratos, con diferencias en los plazos y las fórmulas utilizadas para las actualizaciones. Según información recabada por el portal iProfesional, aproximadamente el 50% de los contratos se están firmando a un año y el otro 50% a dos años. En cuanto a las actualizaciones, algunos propietarios solicitan aumentos trimestrales, mientras que otros prefieren cuatrimestrales.
En términos de actualización del valor del alquiler, el índice más utilizado parece ser el IPC del INDEC. Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria, señaló que la tendencia en los nuevos contratos es de 24 meses, con ajustes semestrales basados en la variación del IPC del INDEC para ese período.
Expertos como Daniel Bryn, fundador de Invertire Real Estate, indican que el ajuste más probable es semestral y basado en el Índice de Contratos de Locación (ICL) o el IPC. Bryn destacó que la preferencia es ajustar por inflación, seguido por el ICL y, como tercera alternativa, los sueldos.
Adicionalmente, se han establecido nuevos requisitos para los inquilinos con los contratos de alquiler bajo el nuevo régimen. Ahora se solicita un recibo de sueldo en blanco y garantía propietaria o un seguro de caución. Además, al momento de ingresar a un departamento, se debe abonar un mes adelantado más otro de depósito.
